רוכשים דירה? שיקולי מס עלולים להשפיע על כדאיות העסקה

מתכננים לרכוש דירה? סביר להניח שלא פעם שמעתם את המושגים "מס רכישה" "מס שבח" ו "היטל השבחה". במאמר שלפניכם ננסה לעשות קצת סדר בבלגן, להסביר מהם בעצם אותם מיסים, על מי חלה חובת התשלום, מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה, ואיך שיקולי מס שונים עלולים להשפיע על כדאיות העסקה.

נפתח בציטוט של עורך הדין אריאל אורן, בעל ניסיון עשיר בליווי עסקאות מקרקעין שבכל הזדמנות קובע כי: "חובה לבדוק את גובה המסים בטרם עסקת הנדל״ן מאחר והם ישפיעו לא מעט על כדאיות העסקה".

#1 מס רכישה

מס רכישה כשמו כן הוא, הוא מס המוטל בעת רכישת זכות במקרקעין ומשולם לרשות המיסים. מס הרכישה אינו קבוע ואינו זהה לכל העסקאות שכן הוא נגזר משווי העסקה (שיעור מס הרכישה מתעדכן אחת לשנה). כאשר מדובר ברכישת דירה המיועדת למגורים שיעורו נקבע באופן מדורג, וכאשר מדובר בנכסים אשר אינם מהווים דירת מגורים שיעור מס הרכישה קבוע.

בתקנות מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה) נקבעו מקרים בהם יינתנו פטורים או הקלות בתשלום מס רכישה לדוגמא: הנחה במס רכישה לעולה חדש, הנחה במס רכישה לנפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה, הנחה במס רכישה לנכה, מס רכישה מופחת בעסקת מתנה, שיעור מס רכישה מופחת בגין "דירה יחידה" ועוד.

בנוסף, החוק קובע שפעולות מסוימות אינן מהוות מכירה. לדוגמא: העברה אגב גירושין, הורשה, הקניית זכות במקרקעין לנאמן, כונס נכסים ועוד.
מתי נשלם מס רכישה – תוך 60 ימים מתאריך העסקה.

כאשר מתכננים לקנות זכויות בנכס מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין הבקיא בענייני מיסוי מקרקעין. ידיעה מראש של הפרטים הללו תחסוך לכם המון כסף, תוכלו להיערך בהתאם ומראש ומעבר לכך – לשם רישום הזכויות מהמוכר על שמכם תצטרכו להציג אישור על היעדר חובות במס רכישה.

#2 מס שבח

מס המשולם לרשות המיסים והמוטל על ההפרש בין שווי רכישת הנכס לשווי מכירת הנכס (בהפחתת ההוצאות המותרות לניכוי). לדוגמא: רכשתי דירה בסך של 1,000,000 ומכרתי את הדירה לאחר מספר שנים בסך של 1,400,000 ₪ – מס השבח יחושב לפי שבח של 400 אלף ₪ פחות ההוצאות המותרות בניכוי.

מאחר ומס השבח יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, מומלץ בטרם מכירת הנכס, לברר מהו הסכום אשר יהיה עלינו לשלם על מנת שנוכל לדעת האם העסקה שאנו מתכננים לעשות הינה כדאית.

מתי נשלם מס שבח – תוך 40 ימים מרגע מכירת הנכס עלינו להגיש דיווח לרשויות המס על העסקה ולהגיש שומה עצמית אשר בה יפורטו נתוני העסקה לרבות הוצאות שהוצאנו בקשר לעסקה.

#3 היטל השבחה

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה והוא חל במקרים בהם שינוי מסוים שבוצע השביח את הקרקע (גרם לעלייה בערך הנכס). למשל: שינוי המאפשר להרחיב את שטח הנכס, או הוספת מרפסת. גובה היטל ההשבחה הינו 50% משווי ההשבחה.

מתי נשלם היטל השבחה – ברגע בו נבקש לממש את הזכות. כלומר, בעת ניצול זכויות ההשבחה או בעת מכירת הזכויות בנכס.

חשוב לצין כי קיימים פטורים שונים מתשלום היטל השבחה לדוגמא: כאשר מדובר בקרקע בשכונות או באזורי שיקום, כאשר מדובר בהשבחה כתוצאה מבניית מרחב מוגן דירתי עד לשטח מינימלי של 9 מ"ר, כאשר משביחים קרקע או דירת מגורים אשר הזכויות בהם רשומות על בעלים הזכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון ועוד.

#4 מס שבח והיטל השבחה – ההבדלים

מס שבח והיטל השבחה הינם שני מיסים הדומים בשמם ושונים בתכליתם זה מזה. בעוד שמס שבח חל על הרווח ברגע מכירת הנכס והוא משולם לרשות המיסים, היטל השבחה מוטל כאשר בוצע שינוי תכנית בנין עיר (הגדלת זכויות בנייה למשל) והוא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר בו ממוקם הנכס.