הביטחונות שאסור לך לוותר כשאתה משכיר

אם יש לכם דירה שאתם עומדים להשכיר אותה, או נמצאים בהליך של רכישת דירה שנייה שתשמש כהשקעה, ואתם מתכוונים להשכיר אותה, חשוב מאוד לדעת מה הביטחונות שתוכלו להיעזר בהם, ומה תוכלו לעשות במידה והדייר שלכם מסרב להתפנות, על מנת לפתור את המצב בהקדם.

בעל נכס שמעוניין לשמור על הדירה שלו מפני שוכרים שעשויים להיות בעייתיים, יכול לעשות זאת באמצעות הסכם השכירות, אשר מגדיר את הזכויות והחובות של שני הצדדים, ומאפשר לבעל הדירה לקבוע ביטחונות וערבונות, שיגנו עליו בעתיד.

הגדרת הדירה למגורים בלבד

קודם כל יש להגדיר בחוזה השכירות כי הדירה מיועדת למגורים בלבד וכי השוכר בלבד יכול להשתמש בו ולא להעביר את זכויותיו לשוכר מטעמו ללא אישור בעל הדירה. מדוע זה חשוב? מכיוון ששימוש מסחרי סביר להניח יפגע בערך הנכס, כמו גם שוכר נוסף שיכול להיות אקראי ועם מחויבות נמוכה יותר לשמירה על הנכס. אלו עשויים לפגוע בשווי הנכס והשאיפה היא להימנע מכך ככל שניתן.

ערבות במזומן

על מנת להבטיח כי תשלומי שכר הדירה ותשלומים עבור ארנונה חשמל ומים יתקבלו במועד, כדאי לעגן בחוזה ערבונות ובטחונות, אחד מהם הוא ערבות במזומן, סכום כסף שנותן הדייר לבעל הדירה במעמד החתימה על החוזה. סכום זה יוחזר בתום תקופת השכירות וכמובן יש לציין בחוזה במפורש באילו מקרים יכול המשכיר להשתמש בערבות שקיבל (אי תשלום שכר דירה, אי תשלום חשבונות).

ערבות בנקאית עצמית

הערבות הזו מאפשר לבעל הדירה לדרוש מהבנק את סכום הערבות ולקבל אותו, מבלי הוכחת נזק. לא כל השוכרים מסכימים לתת ערבות כזו מכיוון שיכולה להגביל את מסגרת האשראי שלהם ולהוסיף ריביות ועמלות. מה שכן ניתן לעשות במקרה כזה הוא לבקש מהדייר שטר חוב חתום על ידי שני ערבים, בתוספת שיק ביטחון, כאשר הכל כמובן מעוגן בחוזה, ולשני התנאים ברור מתי ניתן לעשות בהם שימוש.

שטר חוב – חשוב לדעת

את שטר החוב עליו חותם הדייר יש לערוך אצל עורך דין המומחה במקרקעין, על מנת לוודא את חוקיותו. השטר יוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין צורך להשתמש בו. חשוב להבין כי גבייה באמצעות שטר חוב אינה הליך פשוט, וניתן לעשותו באמצעות ההוצאה לפועל. הווה אומר תשלום שכר טרחה לעורך דין, וסיכון כי ההליך ייקח זמן רב בשל היישום באמצעות ההוצאה לפועל.

אם בהוצאה לפועל עסקינן – הליך פינוי שוכר

במידה ולא היטבתם להגדיר ערבונות ובטחונות בחוזה, וגם במידה והשתמשתם בחלקם ואתם נמצאים בסיטואציה בה הדייר שלכם מסרב להתפנות, או מסרב לשלם, עורך דין פינוי שוכר יסייע לכם להגיש תביעה בהליך מזורז, על מנת לקבל פסק דין לפינוי השוכר. מה הקשר בין זה לבין ההוצאה לפועל? לאחר שמתקבל פסק הדין, במידה והשוכר טרם פינה את הנכס, ניתן ליישם את פסק הדין באמצעות ההוצאה לפועל.

כיצד מתבצע ההליך?

1. במידה ונקלעתם למצב סבוך זה אשר שוכר מסרב להתפנות מהדירה, מפר חוזה או אינו משלם שכר דירה ותשלומים נוספים, עליכם לפנות לעורך הדין המומחה בנושא, ולהגיש תביעה לבית משפט השלום במקום בו מצוי הנכס.
2. התביעה מוגדרת כהליך זריז, הווה אומר, תוך 60-90 יום יכול להינתן פסק דין בפועל, ופינוי השוכר מהדירה.
3. זה אולי עשוי להיראות המון זמן, אך ביחס להליכים משפטיים אחרים, תביעה "רגילה" שמוגשת, ולא בהליך זריז, יכולה להמתין מספר חודשים עד שנה ויותר, עד שמגיע שלב הדיון.
4. בהליך פינוי שוכר מוגשת התביעה עם כל המסמכים, נקבע מועד לדיון, כמובן לאחר שהשוכר עודכן בהליך ולאחר שנשלח לו מכתב התראה. תוך 60 יום יכול להתקיים דיון בנושא, בו ניתן ברוב המקרים להכריע ולקבל פסק דין לפינוי השוכר. במידה ונדרש דיון נוסף, הוא יתקיים עד 14 יום מהדיון הראשון.
5. לאחר פסק הדין, במידה והדייר יודע מה פסק הדין ועדיין מסרב להתפנות, ניתן להיעזר בלשכה להוצאה לפועל על מנת לפנותו.
   ⦁ בכל מקרה, לא ניתן לפנות את הדייר באופן עצמאי, כך שייטיב עבורכם לעדן את הביטחונות והערבות בחוזה, כמו גם להגדיר מה הסנקציות המוטלות על הדייר במידה והפר חוזה, לא שילם שכר דירה לא מסכים להתפנות, ומקרים נוספים.